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房企重组一波三折 恒大重组深深圳住房一再延期

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8月29日,恒大总裁夏海钧在香港投资者午餐会上回答回A进展时表示,“我们正等待合适的时机,完成重组上市。恒大回归A股跟房地产IPO是完全不同的概念,我们属于国企重组,深深房是国内老牌的优秀上市国企,恒大是世界500强龙头企业,我们与深深房强强联合,进行国企混合所有制改革,符合国家产业政策,也是国家所提倡的。另外,IPO企业需要发行新的股份融资。我们的重组不需要资金募集,不会增加上市房企数量,重组上市后等于让A股增加了一家世界500强龙头企业,有助于提升资本市场质量。”

核心利润550.1亿,同比大增101.5%,净利润530亿,同比大增129.3%,营业额3003.5亿,同比大增59.8%,净负债率127.3%,较去年末下降超三成。

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中新网8月28日电 28日,中国恒大发布2018年度半年业绩:核心利润550.1亿,同比增长101.5%,净利润530亿,同比增长129.3%,营业额3003.5亿,同比增长59.8%,总资产17699亿,净资产3245亿,均创行业有史以来最高纪录。此外,恒大净负债率较去年末下降超三成。

在监管政策收紧之下,房企重组上市平添变数。恒大重组深深房一再推迟、鲁能地产上市搁浅。在此背景下,恒大不放弃“备胎”嘉凯城,福建三盛则干脆绕路向香港冲刺。

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作者 | allen

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昨天,一则停牌两年多的上市公司公告,撩拨了无数人的心绪。

半年报显示,除了核心业务利润和净利润大幅上涨,上半年恒大毛利率36.2%,实现毛利润1088.6亿,同比增长61.8%;净利率17.7%,同比增5.4个百分点;核心利润率18.3%,同比增3.8个百分点,各项利润指标均创新高,继续稳居行业“利润王”。

自去年公布恒大地产借壳事项之后,深深房A就被外界认为是恒大地产借道回归A股的重要平台,然而,恒大的这一等待却迟迟没有到来。

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深深房A(000029.SZ)公告称,重组标的恒大地产已完成房地产业务的内部重组,并取得香港联交所对恒大地产在A股重组上市的分拆批复。公告还称,标的公司恒大地产已完成三轮战略投资者的引入。

针对利润问题,恒大总裁夏海钧在现场表示,这是源于2017年公司提出两个发展模式的转变:即“规模型”向“规模 效益型”转变,经营模式从“三高一低”向“三低一高”(低负债、低杠杆、低成本、高周转)转变。

4月13日,深深房A发布公告称,公司股票将自4月14日起继续停牌不超过1个月,预计将在5月14日前披露重大资产重组预案或报告书。这已是深深房A连续停牌的整七个月,也是其第五次推后披露重组信息时间。

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夏海钧进一步表示,盈利能力的持续提升,来自于超前的土地储备战略、强大的成本控制、产品附加值提升及提前偿还永续债。半年报显示,恒大土地储备达3.05亿平方米,土储成本为1683元/平方米,龙头房企中成本最低。公司采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,有效控制成本,并大幅降低了销售、管理、财务三大费用,上半年销售管理费用率同比下降两个百分点。此外,恒大大力打造精品产品,并连续三年实施无理由退房,不断提升产品附加值,保证了毛利率及净利率稳步上升。

对于停牌原因,深深房A称,是因“涉及深圳市国有企业改革,拟购买的资产规模较大,交易结构较为复杂,尚需跟监管部门进行必要的沟通……”此前深深房A也用过类似理由。

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遥想2016年9月,深深房A停牌并宣布和中国恒大旗下地产业务进行重组,恒大地产正式踏上借壳深深房A回归A股的旅程。

据悉,年初恒大的销售目标是5500亿,今日发布的财报显示,上半年已达3042亿。夏海钧称,有信心超额完成全年5500亿元销售目标,且这一目标不会调整。他强调,恒大并不追求过快增长,而是有质量的增长,在销售金额达到5000亿元之后,保证10%至20%的适度增长即可。

另一方面,恒大正为这一重组加足马力。中国恒大集团分拆恒大地产上市的方案,在年初获得香港联交所原则上批准。近期,恒大高层表示,恒大地产正在进行第二轮战略融资,预计5月份完成,完成后将尽快上报证监会,推进回归A股事宜。

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此次公告,市场普遍解读为“恒大回A股终获批”、“地产调控出现放松迹象”,引发不少投资者对地产股的热烈追捧。

谈及重组回A的进展,夏海钧回应称,在和证监会保持沟通中,等待合适时机进行重组上市。他认为,恒大是一个优质的房地产企业,每年有50%的利润分红,如果回到A股市场上去,能够起到积极的推动作用。

与此同时央企鲁能的重组上市之路也再度搁浅。近日,天津广宇发展股份有限公司发布公告称,申请中止重大资产重组审查。鲁能集团第三次资产重组,暂告一段落。

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公告发出后,港股市场的中国恒大股价止跌回升,全日收涨1.92%。

业内人士认为,上半年房地产市场持续调整,而恒大成为极少数业绩逆市大增的房企,这也印证了许家印此前所说:“越是市场不好的时候,越能展现出恒大的功底”。今年前七个月,恒大销售3448.4亿,同比增长20%,全年销售突破6000亿几无悬念。一系列增效益、控成本举措加上持续强劲的销售,将推动恒大利润持续高增长。

一名接近鲁能的人士称,目前鲁能尚不想就此事发表评论。广宇发展近日回复投资者称,“公司本次中止重组,并非意味着本次重组失败、不再继续。”

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在实现高利润的同时,恒大高分红回馈股东。根据此前公告,公司将分派2016年及2017年年度股息,总额达创纪录的168亿港元,每股分红1.287港元,分红回报率达5%。2009年上市以来,恒大连续多年坚持派息,一直是港股股息率最高的内地房地产企业,一直保持着50%左右的分红派息率。发布会现场夏海钧也表示,公司未来派息政策将持续稳定不变。

2016年4月,广宇发展发布重组公告,母公司鲁能集团决定将旗下部分项目注入到上市平台上。重组方案通过了深交所和国资委的审核,然而在证监会这一关卡住了,本次中止的原因为“无法在规定时间内完成对证监会关于重组《二次反馈意见》回复”。

同为港股内房股三巨头的碧桂园、融创同样止跌回升,分别收涨0.83%、1.85%。

业绩大幅提升,也进一步打开了恒大估值的上升空间。有证券分析师认为,目前港股前十大上市房企平均市盈率为8倍,而恒大作为行业“利润王”,市盈率却仅为5.35倍,可谓是估值最便宜的地产蓝筹,意味着恒大股价仍有巨大的空间。

“整体环境来说,上市重组都很难批,房地产的上市重组更是在风口浪尖,所以暂停很正常。”房地产与金融资深评论人黄立冲表示。去年,拟借壳回A而最终搁浅的龙光地产,就是一个典型的因政策收紧而失败的案例。

不过,我们查看了过往深深房A的停牌重组公告,发现大部分的内容都很雷同。有接近恒大人士指出,深深房A的新公告不过是例行的信息披露,并无特别。

今年年初,许家印宣布全面启动“新恒大、新战略、新蓝图”的战略部署,“新恒大”亮相仅仅半年,便交出行业有史以来最佳半年业绩,实现高质量增长,印证了新战略的前瞻性和正确性。

融资饥渴

另外,根据相关上市规则要求,中国恒大分拆恒大地产须先获得港交所批准,再按照A股的相关监管要求上市。目前,证监会和深交所对深深房和恒大地产的重组并无新的表态和动作。

对于香港上市房企而言,无论是千亿房企还是百亿黑马,低估值、低股价是内房股共同的痛。这也是为什么万达、富力等房企要回归A股的原因,去年,首创置业更是开启了第七次回归A股的路程。

这表明,监管层对地产股分拆上市和再融资的态度,并无放松,而对于地产调控的大规模放松,更无可能,恒大回归A股的路途仍然漫长。

4月13日晚,中国恒大发布公告,以总计约17.36亿港元回购约2.03亿股,这也是恒大今年首次大手笔回购股票。一名接近恒大的人士表示,今年以来,恒大股价持续上涨,并创出历史新高。但如果从整个内房股板块来看,恒大估值仍然处于较低水平。

一、为何大家都觉得房地产要放松?

鲁能的重组上市需求,则更为强烈。作为获准从事房地产业务的21家央企当中一员,在央企整合加剧的背景下,鲁能急需做大房地产业务,避免遭遇并购,重组上市至关重要。

乱花渐欲迷人眼。

此前鲁能重组失利后,一度传出其地产业务将被保利整合收购一样,这次的绯闻对象换成了华润。近日,有投资者在投资者互动平台上就这一传闻提问,广宇发展回应,“截至目前,公司未收到控股股东任何关于上述传闻的通知。”

自去年底开始,多个城市的地产调控出现“松绑”迹象。首当其冲的就是一座山东的十八线城市-菏泽。

鲁能近年来业绩表现堪称黑马,据亿翰智库数据显示,鲁能地产以总销售额646.7亿元的成绩,位居2016全国房企销售额排名第18位。广宇发展此前公告称,不会放弃资产重组,“待相关事宜落实后,公司将及时申请恢复本次行政许可申请的审查。”

18年12月18日,菏泽市住房及城乡建设局在其官方网站上发布了《关于推进全市棚户化改造和促进地产市场平稳健康发展的通知》7)。通知中的第六条“取消新购住房限制转让措施”,打算取消持续了一年有余的“新房限售”。

找“备胎”或赴港上市

要知道,“限售”作为地产调控“五大武器”之一,杀伤力不低。此次放开,会使得二手市场房源增加,促进市场交投,是实实在在的放松。而就在大家热议菏泽之时,马上又出现另一座跟进的城市。

由于恒大地产与深深房的重组事宜迟迟未有实质进展,做好深深房以外的第二手准备或许是恒大目前的一大考量。嘉凯城一直被资本市场认为是恒大回归A股的备胎,此前更将其持有的嘉凯城股权让渡给凯隆置业。

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