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37城放松限购后调查:银行按兵不动房企洗牌加速

农行行长赵欢透露,上半年,农行新增不良贷款制造业占“大半河山”,但房地产行业的占比也接近9%,上升明显。农行副行长郭宁宁表示,上半年,农行新增房贷主要投向了三四线城市,占比56%,比去年上升了3.9%;投向一线城市的占比9%,比去年下降了4.5%;投向二线城市的比重基本持平,约为35%。

    各路资金涌入热点城市楼市

另外值得注意的是,在房地产信托受到严格监管之后,一些曾经较大型的房地产信托也在收紧房地产业务的规模。

截至6月末,中国四大银行上半年实现净利润总计5332亿元人民币,平均一天近30亿元人民币。

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摘要:在不良贷款压力下,不少银行把资金配置到风险相对较低的个人住房按揭贷款上,已发布年报的几家银行个人房贷均有大幅攀升,不少甚至成为去年新增贷款的主力。今年以来,在多地限购政策加码的形势下,个人房贷需求会否减弱,银行信贷将如何调整? 房贷成新增贷...

37城放松限购后调查:房价仍处下降通道,银行按兵不动房企洗牌加速

利润率回升,四大银行半年赚了——

严控房地产风险必然要从银行入手,而这种风险的控制也势在必行。近年来房地产行业泡泡不断显现,央行在去年多次强调畅通政策传导渠道和机制,抑制资产泡泡,防止“脱实向虚”。自去年开始,不少银行已经对房地产融资有所收紧。这一点大家也有目共睹。

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可这剂强心针并未给持续寒冷的楼市带来兴奋,记者采访的多位业内人士认为,如果只是政策“松松口”作用不大,何时在融资、信贷政策上下功夫,才值得期待。

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在大家的传统观念里,有两个行业的钱比较好赚,所谓的躺着就能赚钱,一个是银行,另一个就是房地产,而事实上,在过去两个行业是绑在一起的,赚钱程度就更可见一斑了。但是绑有绑的好,也自然就有绑的坏处,就好比房子居住和投资属性此消彼长带来的影响一样,全在一个度的把握上。

    “2016年实体经济对信贷需求减弱,企业经营风险加大,银行对企业的贷款动力相对不足,杠杆率较低、风险相对可控的个人部门成为新增贷款的主要投向。”中国社科院金融所银行研究室主任曾刚说,银行在去年普遍加大了对个人房贷的投放力度。

显然,房企仍然难以摆脱今年来的阴霾。

真钱棋牌 3王雷 摄

从这段话中又透露出两个信号,一是房地产不良风险明显上升,另一个方面是房地产风险主要分布在哪里呢?主要是三四线城市。银行的贷款在一定程度上助长了三四线城市房地产风险上升。

    与此同时,三四线城市房地产去库存压力仍存,与房地产有关的信贷风险也在上升。从年报中可以发现,不少银行的房地产业不良率在攀升。其中,建行房地产业不良率为2.53%,农行房地产业贷款不良率为2.47%,均比去年有所上升。

银行难有作为

中国建设银行上半年不良贷款余额1987亿元,不良贷款率1.48%,较上年末下降0.01个百分点。建行首席风险官廖林表示,建设银行不良率下降的态势在未来一定时期内不会改变。

当国家政策对房地产的态度发生变化时,银行也会见风调整方向,我们看到银行贷款对象正在不断优化,不是谁都能轻易贷款。但这种变化还会欲遮还羞,不断试探性调整,毕竟吸毒成瘾的人是很难戒掉。

    记者了解到,今年年初,一些热点城市的房贷已经受到压缩。建设银行相关负责人介绍,今年1月份,建行在16个热点城市的新增房贷大幅减少,同比和环比降幅均超过30%,在热点城市以外的其他地区房贷新增较快。

据记者了解,2014年以来,银监会已经多次警示过房地产贷款的风险,一些地方的银监局已经进行了多次压力测试和风险摸底。

谈及一些城市租金在短时间内上涨比较快的现象,中国建设银行行长王祖继表示,在当前情况下,租金超常规的上涨,和国家的调控政策是不一致的。建行把推动租赁住房建设作为重要战略方向,着力点还是从多主体供给、多渠道保证方面提供信贷支持,保证租赁住房市场供给能够满足市场的需求。

由此可见,房地产对银行的不良影响显而易见,而且这种风险还在不断持续。

    今年3月份以来,包括北京、广州等众多热点城市都出台了新的限购政策,将会进一步影响银行的信贷布局。

北京城建的此次发行对象包括财通基金[微博]、易方达资产管理、宏源证券、国华人寿、北京城建集团、申万菱信[微博]基金、建信基金[微博]、浦银安盛基金[微博]等8个对象。

中国银行、中国建设银行的半年报也显示,中行截至6月末的理财产品余额减少967.39亿元,而建设银行理财产品业务收入与上年同期相比降幅接近五成。

银保监会8月29日召开会议,会议要求,进一步完善差别化房地产信贷政策,坚决遏制房地产泡泡化,牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。这一次因为所提主体的身份,也让不少人有了更加深入的理解。看来房地产风险防范已经到了不得不防的地步,而房地产泡泡化倾向更是重中之重。

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进入8月,房贷市场已经发生变化。

真钱棋牌 ,农业银行副行长张克秋表示,资管这一系列重要监管政策出台,有利于规范资管业务合规持续发展,防范风险,更好地服务实体经济,对资管业务的影响也是行业性的,“就是对理财收入的影响,也是行业性的,会阶段性下降”。农行半年报显示,截至6月末其发行的未到期非保本理财产品的发售规模较年初减少了1838.4亿元。

金融和地产曾对人类做过巨大贡献,但他们不是全部也不是归宿,他们都赚了大钱,却把这种残局留给了实体行业,留给了老百姓,这显然不正常,可是该怎么办呢?这种局面是一定要变的。

    与此同时,不少险资也进入了楼市。去年,中国平安投资性房地产资金423.96亿元,较上年增长54.1%;增幅同样超过50%的还有新华保险,太平洋保险投资性房地产资金较上年增长了36.5%。

8月上旬,市场传闻,上海某大行下发房贷新政文件,其中对首套房认定条件的放宽,被引申理解成“上海在一线城市中首个尝试放松限贷”。这条传闻也把全国放松限购推向了高潮。

资管新规下,理财增速放缓了——

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    由此,部分房企对银行贷款的依赖度有所下降,这也反映在上市房企的年报中。如中粮地产2016年末银行贷款为181.7亿元,比上年减少22.9亿元。

保利地产[微博]方面,其7月份累计仅获取项目2个,1-7月土地投资权益金额为163.4亿,较去年同期下降13.73%;金地集团方面,上半年营业收入录得同比上升3.3%至90.8亿元,实现净利润1.6亿元,同比大幅下降49.9%,业绩大幅下滑是因结算面积少及毛利率下滑双重影响。

虽然不良率整体下降,但一些行业和地区的不良率却在上升,值得引起警惕。

有人说,银行赚钱并非其有多么好的服务,其本身有多么努力,而是躺在垄断经营和政策保护上面赚大钱。所以,银行关键时候只能是锦上添花,没有人给你雪中送炭,这就是资本市场。由此也助长了一切大房企高价拿地的疯狂行为,从而让泡泡更大。

    年报数据显示,个人房贷在银行业务中的占比也在提高。其中,农行个人住房贷款余额在个人贷款中占比升至76.5%。

公开数据显示,2014年上半年,开发商的到位资金累计同比增速持续下滑。上半年房地产开发商资金来源58913亿元,同比增长3%,增速比2014年一季度回落3.6%.而据易居研究院统计,从资金结构来看,上半年房企的自筹资金在企业到位资金中所占比重上升至40.4%,相比今年一季度上升1.8%,且高于去年同期2.6%.

建设银行副行长张立林说,从半年报上可以看到建行理财收入是下降的,这是一个正常现象。在2020年之前是一个过渡期,对于商业银行来讲,随着规范的到位,会出现缓慢上升的过程。

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    央行的数据显示,2016年新增贷款中,以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款约占新增贷款总量的45%,这一比例明显高于往年。

记者了解到,此前,其增发预案已上报证监会[微博],目前正接受国土资源部的审核。

中国农业银行副行长郭宁宁说,今年上半年农行个人住房按揭贷款的利率总体是在5.4%左右,比上年上升69基点。下半年农业银行会继续实施差别化的信贷政策。在农行上半年总体个人按揭贷款增量当中,投向三线、四线城市的占56%,比上年上升3.9个百分点,而投向一线热点城市总体占比只有9%。

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    去年10月份以来,多地陆续出台房地产调控政策,包括银行房贷政策在内的调控措施历经多次调整加码,房地产业相关贷款业务出现了一定幅度的变化。

库存高企早已不是房企之间的秘密。今年前7个月,全国商品房销售面积为56480万平方米,同比下降7.6%,降幅比1至6月份扩大了1.6%;7月末,商品房待售面积为55230万平方米,比6月末增加了802万平方米。

中国银行首席风险官潘岳汉说,2018年上半年,中行不良率是1.43%,较年初下降了0.02个百分点。境内大部分分行不良余额和不良率较年初“双降”。从不良化解看,中行采取了现金清收、重整重组、批量转让、核销等手段,上半年,境内机构全口径化解不良资产同比增加17.75亿元。

事实证明,这个度并没有把握好。于是房地产过度金融化,过度投资化,导致房地产风险不断积聚,过度举债、房地产泡泡所带来的房地产风险被一部分人把钱赚走了,却留给了市场以及大家一片狼藉的场面。谁来收拾残局呢?难道就任由这样下去吗?

    楼市新政策推动银行调整信贷布局

不仅如此,建行、交行、汇丰银行都有部分区域房贷利率下调的消息。在区域上,除了广东外,上海、浙江绍兴、广西等地均有传出限贷松绑的消息。

中国建设银行行长王祖继表示,建行贷款将继续大力投向民生领域的一些痛点问题,如小微企业的发展方面将重点加大信贷投放力度,通过创新服务模式、创新产品,给需要信贷支持的各个行业,特别是在结构调整中将发挥重要作用的领域加大信贷投放。

实际上,自从房子是用来住的而不是用来炒的这个定位被提出后,也标志着房地产进入一个划时代的阶段,也证明过去房地产过度投资化导致的风险到了一个历史顶端。

    中国人民大学重阳金融研究院客座研究员董希淼表示,“部分一二线城市房价快速上涨,各路资金纷纷涌入热点城市楼市;与此同时,实体经济贷款疲弱甚至出现月度负增长,资金'脱实向虚’风险抬头。”

由于自有资金偏少,目前国兴地产可供开发和销售的楼盘实际仅有重庆国兴北岸江山一个项目。早在去年8月,其就公布了非公开发行股票预案,拟募集资金总额14.9亿元,其中10.5亿元用于国兴北岸江山东区开发,其余补充公司流动资金。

不良率下降,但四大行还有不少不良贷款——

我们都知道,房地产属于资金密集型行业,对融资的变化非常敏感,而随着传统融资渠道收窄,房地产企业融资自然会受到很大影响。当然,加上融资成本增加以及房地产调控影响,房地产企业资金周转也变得愈加紧张。

    数据显示,去年资金信托投向房地产领域的规模达1.4万亿元;去年前10个月,房企发行公司债融资超过7000亿元,远超2015年公司债全年规模。

半年报显示,上半年营业成本为1.97亿元,而去年同期仅为317万元,原因是重庆国兴公司交房面积增加,结转成本同比增加导致的。事实上,国兴地产目前只有一个项目,而今年工程项目款项又要大幅增加,其资金链面临不小压力。

中国农业银行副董事长、行长赵欢表示,截至6月末,农业银行不良贷款余额为1858亿元,比上年末下降近82亿元;不良贷款率1.62%,比上年末下降0.19个百分点,不良率已经回到了银行业平均水平以下。

财联社报道,今年上市银行中期业绩报告已经全部披露完毕。从A股上市的银行中期业绩来看,贷款不良率的普遍下降,让银行业迎来了不错的上半年。但是这或许只是“看起来的美丽”,制造业、批发零售行业的不良率依然居高不下,而房地产行业的不良率更是在普遍攀升,有的银行房地产的不良余额及不良率相较于去年底,甚至翻番。

    年报显示,平安银行去年个人房贷余额同比增长85.41%;中信银行个人房贷余额增长63.03%,农业银行、建设银行、交通银行等大行个人房贷增幅三成左右,招商银行个人房贷增长四成多。

不过,截至2013年末,商业银行房地产贷款的不良率远低于银行的总体水平,仅为0.48%.但很多业内人士都认为2014年房地产贷款发生不良的风险可能远大于2013年。

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